Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości w Polsce jest lokalnym podatkiem gminnym pobieranym od gruntów, budynków (lub części budynków) oraz niektórych budowli – szczególnie gdy są one związane z działalnością gospodarczą.

Jeśli Twoja firma jest właścicielem, użytkownikiem lub zarządza nieruchomością w Polsce (magazyn, biuro, lokal handlowy, zakład produkcyjny, infrastruktura techniczna), podatek ten staje się powtarzającą się pozycją związaną ze zgodnością – powiązaną z rocznymi deklaracjami, klasyfikacją aktywów i stawkami gminnymi.

Ta strona zawiera ogólne wskazówki dla użytkowników biznesowych i inwestorów zagranicznych. Praktyka gminna może się różnić, a klasyfikacja (budynek vs budowla) może znacząco zmienić podatek.

Co jest opodatkowane podatkiem od nieruchomości w Polsce?

Podatek ma zastosowanie do trzech kategorii:

• Grunty (np. działki wykorzystywane do operacji, logistyki, parkingu, grunty pod zabudowę)
• Budynki lub części budynków (np. powierzchnie biurowe, hale produkcyjne, wynajmowane jednostki)
• Budowle (struktury nie będące budynkami) związane z działalnością gospodarczą (wybrane aktywa techniczne/inżynieryjne)

Jak obliczany jest podatek (perspektywa biznesowa)

Typowe mechanizmy to:

• Grunty i budynki: stawka za metr kwadratowy (m²), ustalana przez gminę w ramach krajowych limitów.
• Budowle: 2% wartości budowli (kluczowy punkt dla wielu aktywów przemysłowych/infrastrukturalnych).

Kto płaci podatek od nieruchomości w Polsce?

W przypadku firm stroną zobowiązaną jest zwykle podmiot posiadający odpowiedni status prawny, w tym:

• Właściciele
• Użytkownicy wieczyści
• W niektórych przypadkach posiadacze nieruchomości (w tym określone użytkowanie nieruchomości państwowych/gminnych)

Kiedy rozpoczyna się obowiązek podatkowy?

Ogólnie rzecz biorąc, obowiązek podatkowy rozpoczyna się pierwszego dnia miesiąca następującego po zdarzeniu, które tworzy zobowiązanie (np. nabycie gruntu/budynku/budowli).

Ma to znaczenie w transakcjach i przekazaniach: możesz mieć częściową odpowiedzialność za rok w zależności od tego, kiedy rozpoczyna się własność/użytkowanie.

Stawki: dlaczego Twoja gmina ma znaczenie (i co oznaczają "limity")

Rady gmin ustalają rzeczywiste stawki, ale nie mogą przekroczyć rocznych krajowych limitów ogłaszanych na każdy rok.

Przykład: krajowe maksymalne stawki na 2026 (wybrane kategorie)

Limity na 2026 rok (maksymalne dopuszczalne stawki) obejmują:

• Grunty wykorzystywane do działalności gospodarczej: 1,45 PLN / m²
• Budynki mieszkalne: 1,25 PLN / m²
• Budynki wykorzystywane do działalności gospodarczej: 35,53 PLN / m²

Praktyczny wniosek: dwie podobne nieruchomości w różnych miastach mogą generować różne rachunki podatkowe, ponieważ gminy mogą stosować różne stawki (poniżej limitu).

Zwolnienia i ulgi (ogólny przegląd)

Niektóre nieruchomości mogą być zwolnione pod określonymi warunkami (np. określone kategorie użytku publicznego, specjalne reżimy lub programy pomocowe specyficzne dla gminy). Zwolnienia są bardzo zależne od faktów i powinny być sprawdzone względem:

• przepisów krajowych, oraz
• lokalnych uchwał/praktyki gminy.

Oficjalne źródło (wytyczne rządowe):
Podatek od nieruchomości – Biznes.gov.pl

Deklaracje i składanie: DN-1 vs IN-1 (co firmy powinny wiedzieć)

Firmy i inne organizacje: deklaracja DN-1

Firmy (osoby prawne i wiele jednostek organizacyjnych) na ogół dokonują samoobliczenia i składają roczną deklarację podatku od nieruchomości (powszechnie DN-1), często z załącznikami szczegółowo opisującymi obiekty podlegające opodatkowaniu.

Standardowy termin roczny to zazwyczaj 31 stycznia (ważne dla planowania zamknięcia roku + gotowości danych o aktywach).

Uwaga: 2025 rok był wyjątkowy ze względu na istotne zmiany definicji – niektórzy podatnicy mogli skorzystać z przedłużonego terminu do 31 marca 2025 roku na określonych warunkach.

Osoby fizyczne: formularz informacyjny IN-1

Osoby fizyczne zazwyczaj składają informację IN-1, a gmina wydaje decyzję ustalającą podatek. (Jest to zazwyczaj mniej istotne dla zgodności korporacyjnej, chyba że zarządzasz aktywami będącymi własnością osób fizycznych.)

Terminy płatności (firmy vs osoby fizyczne)

• Osoby fizyczne: zazwyczaj płacą w ratach płatnych 15 marca, 15 maja, 15 września, 15 listopada.
• Firmy/organizacje: zazwyczaj płacą w ratach miesięcznych (powszechną praktyką jest "do 15 dnia każdego miesiąca", z konkretnymi zasadami dla stycznia w zależności od statusu i obsługi gminnej). Potwierdź dla swojego typu podmiotu i gminy.

Zmiany w 2025 roku: dlaczego "budynek vs budowla" stał się większym ryzykiem

Od 1 stycznia 2025 roku Polska wprowadziła istotne zmiany w przepisach dotyczących podatku od nieruchomości, w tym autonomiczne definicje budynków i budowli w ramach podatków lokalnych – co oznacza, że klasyfikacja może się zmienić, szczególnie w przypadku infrastruktury technicznej.

Dlaczego to ma znaczenie: jeśli składnik aktywów jest traktowany jako "budowla", podstawa opodatkowania może przełączyć się na podejście oparte na wartości (często znacznie bardziej istotne dla projektów o wysokim CAPEX).

Typowe pułapki dla firm zagranicznych działających w Polsce

• Nieprawidłowa klasyfikacja aktywów (budynek vs budowla), szczególnie instalacje techniczne i infrastruktura przemysłowa.
• Rozbieżność danych między dokumentami najmu, rejestrem środków trwałych, dokumentacją techniczną a tym, co jest zgłaszane w załącznikach DN-1.
• Brak dostosowania zgodności podatku od nieruchomości do zamknięcia księgowego (przygotowanie DN-1 wymaga stabilnych danych o powierzchni/wartości na początku roku).
• Założenie, że istnieje "stawka krajowa" (nie istnieje – gminy ustalają stawki w ramach limitów).

FAQ