Amortyzacja w spółkach nieruchomościowych – jak rozumieć styczniowe i kwietniowy wyrok NSA?
Dwa odmienne zestawy wyroków NSA – styczniowe i kwietniowy z 2025 r. – całkowicie inaczej odczytują art. 15 ust. 6 CIT. Pierwsze narzucają spółkom nieruchomościowym limit oparty na „hipotetycznych” odpisach amortyzacyjnych, drugie uznaje, że jeżeli bilansowych odpisów brak, limit po prostu nie działa. Niniejszy tekst porządkuje oba podejścia, pokazuje konsekwencje dla rozliczeń CIT 2022‑2024 i podpowiada, jak przygotować firmę na możliwy spór z fiskusem.
W tym artykule znajdziesz:
Tło sporu i stanowisko organów podatkowych
Wraz z Polskim Ładem od 1 stycznia 2022 r. dodano do ustawy CIT art. 15 ust. 6, który ogranicza podatkowe odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych do poziomu „dokonywanych zgodnie z przepisami o rachunkowości” odpisów bilansowych. Organy podatkowe dotychczas twierdziły, że jeśli spółka – stosując Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR), w szczególności standard MSR 40 dotyczący nieruchomości inwestycyjnych lub wycenę według wartości godziwej – nie dokonuje amortyzacji bilansowej, to limit wynosi 0 zł.
Wyroki NSA z 28 stycznia 2025 r. – koncepcja „hipotetycznych odpisów”
Sygnatury: II FSK 788/23, 789/23, 987/23, 1086/23, 1652/23
Sąd nie zaakceptował literalnego rozumienia fiskusa, ale też odrzucił tezę podatników o pełnej swobodzie. Uznał, że:
- Art. 15 ust. 6 stosuje się nawet wtedy, gdy odpisów bilansowych faktycznie nie ma.
- Spółka powinna ustalić hipotetyczny odpis bilansowy – tak, jakby prowadziła księgi w modelu kosztowym (stawka z Załącznika 1 UoR × wartość początkowa).
- Kwota tego fikcyjnego odpisu staje się górnym limitem kosztu podatkowego.
Styczniowe orzeczenia wyznaczyły więc model „oblicz i porównaj”, pozwalając na koszt, ale tylko do wysokości wirtualnej amortyzacji.
Wyrok NSA z 3 kwietnia 2025 r. (II FSK 756/23) – całkowite odejście od limitu
W sporze dotyczącym spółki, która przed 2022 r. zaczęła amortyzację podatkową, a bilansowo wycenia nieruchomości w wartości godziwej, NSA orzekł, że art. 15 ust. 6 w ogóle nie ma zastosowania, jeżeli odpisów bilansowych brak – „nie ma czego ograniczać”. Podkreślono też brak przepisów przejściowych odbierających prawo do trwającej amortyzacji.
Dlaczego rozbieżność?
Styczniowe składy orzekające szukały kompromisu, by honorować sens przepisu ograniczającego, kwietniowy skład postawił na literalne brzmienie: ograniczenie działa tylko, gdy istnieją bilansowe odpisy, do których można się odnieść. Brak spójnej linii oznacza, że podatnicy muszą bacznie śledzić kolejne orzeczenia i – do czasu uchwały lub nowelizacji – przygotować się na dwie konkurencyjne interpretacje.
Konsekwencje praktyczne dla spółek nieruchomościowych
- Bilansowa amortyzacja prowadzona – stosujesz limit 1:1.
- Brak odpisów bilansowych:
- przyjmujesz podejście styczniowe (hipotetyczny odpis) albo
- podejście kwietniowe (limit nie działa).
Wybór wpływa na wysokość kosztów i ryzyko sporu.
Kroki, które warto podjąć
- Inwentaryzacja nieruchomości wycenianych w wartości godziwej/MSR40.
- Symulacja hipotetycznych odpisów na potrzeby wariantu styczniowego.
- Analiza przedawnienia i ocena korzyści z ewentualnej korekty CIT 2022–2024.
- Dokumentacja pozycji podatkowej – wyjaśnienie przyjętej metodologii i kalkulacji.
- Monitoring stanowiska MF – resort nie ogłosił jeszcze oficjalnej reakcji na wyroki.
Styczniowe orzeczenia NSA otworzyły drogę do rozliczania amortyzacji w spółkach nieruchomościowych poprzez limit „hipotetyczny”, natomiast wyrok z kwietnia stawia tezę jeszcze korzystniejszą, że przy braku amortyzacji bilansowej limit w ogóle nie obowiązuje. Niepewność co do ostatecznej linii orzeczniczej oraz brak stanowiska fiskusa oznaczają, że spółki powinny działać ostrożnie: przygotować równoległe kalkulacje, wzmocnić argumentację i rozważyć korekty dopiero po przeanalizowaniu ryzyka sporu oraz terminu przedawnienia podatku.
Jeśli mają Państwo pytania dotyczące opisanego tematu lub potrzebują Państwo dodatkowych informacji – zapraszamy do kontaktu:
DZIAŁ DS. RELACJI Z KLIENTAMI
ELŻBIETA
NARON-GROCHALSKA
Główny
Konsultant
ds. relacji z
klientami
Grupa getsix
***
